Dossier n°1 · Résolutions 5.1 & 5.2

Comptes 2023 · 2024 · 2025 : approuver ou garder la main ?

C’est le vote le plus lourd de conséquences de la soirée. Une fois les comptes approuvés, la répartition des charges devient définitive — impossible de revenir en arrière.

Le conseil syndical a passé les comptes au crible et relevé plusieurs anomalies qui appellent des corrections avant tout blanc-seing.

Chaudière facturée à l’arrêt. CIEC a continué de facturer l’entretien de la chaudière alors que le chauffage ne fonctionne pas. Le contrat ne sera pas modifié pour ne pas fragiliser la procédure en cours, mais un avoir de 30 à 40 % des interventions réalisées depuis l’arrêt doit être négocié par le syndic.

Toiture végétalisée (ABSO). Une facture de 250 € par mois dont l’objet reste à éclaircir : vérification et demande de remboursement à la charge de Matera.

Doublons ? A priori non, mais aucun suivi du syndic ne garantit que chaque facture correspond bien à une prestation réellement réalisée.

La grande inconnue : la répartition. À fin 2025, la régularisation des charges courantes est déficitaire de 10 747,19 € — la copropriété attend cet argent pour être à l’équilibre. 28 copropriétaires sont en solde négatif, 31 en solde positif.

Rappel : un solde négatif = vous devez cette somme à la copropriété ; un solde positif = la copropriété vous doit cette somme. Ces régularisations ne sont pas des impayés : ce sont les charges réelles, selon les consommations et la répartition faite par Matera. Votre situation à fin 2025 figure en dernière colonne du tableau, pages 24 et 25 de la convocation.

Problème : le conseil manque d’informations pour valider cette répartition. Rien ne garantit que les charges communes antérieures à la livraison (dont les honoraires Foncia 2023) ont bien été imputées au promoteur LNC, ni que les charges individuelles n’ont couru qu’à partir de la livraison de chaque appartement. Le sort des charges liées aux pompes reste, lui aussi, non identifié.

« Approuver, c’est graver la répartition dans le marbre. Ne pas approuver, c’est garder le droit de la corriger. »

Dossier n°2 · Résolutions 9 & 10

Syndic : Matera contre MDA Immo

Le choix est ouvert entre le syndic actuel Matera et un syndic indépendant, MDA Immo, basé à Châtillon. Un accroc de taille : le contrat de MDA Immo a été « oublié » dans la convocation. Matera doit rectifier.

Matera

Contrat joint à la convocation. Reprise des comptes déjà facturée et prélevée le 4 août : 702 € TTC par exercice.

MDA Immo

Tarif négocié −50 % par avance : 250 à 300 € HT par exercice. Contrat disponible sur simple demande au conseil.

Le conseil syndical peut envoyer le contrat manquant à qui le souhaite avant l’AG — écrire à lejardindesartistes.cs@outlook.fr.

Dossier n°3 · Résolutions 6.1, 6.2 & 6.3

Budget 2027 et trésorerie 2026 sous tension

Le budget prévisionnel 2027 s’établit à 131 570 €, cohérent avec le compte financier arrêté fin 2025 (120 000 € prévus, solde débiteur de 10 747 €). Mais 2026 s’annonce difficile côté trésorerie.

Procédure judiciaire et expertises payées sur les charges courantes : Matera n’a créé ni compte de charges exceptionnelles, ni appels de fonds, pourtant votés en décembre 2025.
Budget courant réduit de 8 000 € (voté en décembre 2025).
Hausse du fonds travaux proposée par Matera… rejetée par les copropriétaires.

Conclusion : des appels de fonds supplémentaires seront de toute façon lancés d’ici fin 2026 pour rattraper ce retard — que l’on approuve ou non les comptes, et quel que soit le syndic désigné.

Dossier n°5 · Résolutions 13 à 17

Climatisations individuelles : le vote ne suffira pas

Les demandes déposées sont incomplètes et n’auraient, en principe, pas dû être soumises au vote en l’état. Même autorisée par l’AG, aucune installation ne pourra démarrer juste après.

Chaque projet suppose en effet une cascade de démarches individuelles : autorisation d’urbanisme, éventuelle modification du règlement de copropriété, assurance de l’entreprise qui pose, et garantie décennale du propriétaire pour les parties communes extérieures touchées (percement de façade). La ville, elle, réclame un dossier commun pour délivrer une autorisation collective.

Résultat : en l’état des demandes, aucune climatisation avant le printemps-été 2027.

Plusieurs membres du conseil et copropriétaires plaident pour un projet global commun couvrant tout ce qui touche l’aspect extérieur (clim, volets, stores, brise-vues…), avec appel d’offres et achat groupé pour ceux qui veulent s’équiper — sans obligation. Le tout validé lors d’une AG extraordinaire.

Le vote clé : 2 options

1 · Approuver les comptes ➕ Avantages

Les régularisations peuvent être encaissées
Certains copropriétaires (dont LNC) y gagnent
Le compte de la copropriété s’améliore
Plus de retard dans l’approbation

➖ Inconvénients

D’autres y perdent — sans savoir qui, ni pourquoi
Impossible de rectifier ou contester ensuite

2 · Ne pas approuver ➕ Avantages

On peut corriger et contester avec le futur syndic
Répartition juste, notamment la part due par LNC

➖ Inconvénients

Pas de régularisation encaissée
Compte non amélioré, retard accru
Une AG extraordinaire à prévoir (≈ 400–500 €)
Reprise des comptes à payer en cas de changement de syndic

Points divers

Remboursements à réclamer

Deux demandes portées par le conseil auprès de Matera :

Le surcoût huissier facturé au dernier jour.
Sur les 1 404 € prélevés pour la reprise des comptes 2023 et 2024, le remboursement des 702 € de 2023 — six mois avant livraison, avec peu ou pas d’opérations. Matera étudie la demande.

Une question ? Besoin d’un contrat ?

Le Conseil Syndical à votre écoute
lejardindesartistes.cs@outlook.fr